«Краткий словарь слов и выражений, выдающих мошенника.» Часть 3

621

Получив еще раз более 1500 лайков, продолжаю словарь финансового креатива. Следующие два слова:

«Консервативные инвестиции в недвижимость; высокий арендный доход; стрит-ритейл».

Консервативность инвестиций в недвижимость на практике означает лишь то, что цена недвижимости не лезет нам каждый день в глаза с экранов РБК и Блумберга и мы можем сделать вид, что она не меняется, сосредоточившись на арендном доходе.

На практике же недвижимость – это аналог perpetual облигации, однако: (1) «тело» этой облигации все время немного сокращается – идут затраты на ремонт, восстановление, налоги на недвижимость, взятки СЭС и пожарникам и пр.; (2) у выплаты «купона» есть некоторая необязательность – арендатор может обанкротиться или просто съехать, а на поиск нового потребуется время; (3) «купон» переменный – арендная ставка может меняться со временем, причем в 50% случаев – в сторону понижения, это рынок; (4) стоимость недвижимости подвержена рискам физического актива – то есть может быть уничтожена бедствием, резко снижена действиями муниципальных властей (например принудительным перепрофилированием, застройкой, перепланировкой движения, изъятием в пользу государства), резко снижена действиями конкурентов (например если рядом откроется «Магнит», сдать ваше помещение под продовольственный магазин станет невозможно). Эти особенности уже не украшают инвестиции в недвижимость, делая их достаточно рискованными.

Но главное – это то, что как раз сближает недвижимость и облигацию: это изменение стоимости в связи с изменениями ставок рефинансирования на рынке. С 1989 года до 2016 года в мире шел процесс снижения стоимости денег, особенно заметный в период с 2009 года по 2015. Денег становилось заметно больше, и этот процесс «позитивно» влиял на стоимость недвижимости. Большинство стран мира показали за этот период беспрецедентный рост цен на недвижимость – многие скажут «Мир такого не знал», но это не так. Мир такое знал – в период 1920 – 1940 годов, когда ставки падали, так же, как и в последние 30 лет (оставим в стороне СССР).

За последние 30 лет долларовая инфляция «подрастила» цены на все товары в среднем в 2,5 раза. Недвижимость на основных рынках выросла в цене в 10 – 15 раз. В Москве стоимость недвижимости в долларах выросла с 2000 года минимум в 5 раз, на пике рост составлял 1000 процентов. Что будет происходить с недвижимостью в Москве (будь это хоть стрит ритейл на Тверской) в будущем – если мыслить в долларах конечно?

По мере роста ставок в долларах, стоимость недвижимости должна сокращаться. К моменту, когда ставки подойдут к уровням 5-6% (как в начале века), стоимость недвижимости должна сравняться с реальной стоимостью начала 2000х – то есть упасть минимум в 2 раза в сегодняшних долларах. Добавьте к этому стагнацию экономики и отток капитала – картинка будет не самая консервативная. Стоит ли ввиду такой перспективы брать себе на позицию актив, который обладает свойствами (1) – (4), описанными выше – решайте сами. По мне – это очень рискованный шаг, и иллюзия того, что вы «обладаете реальной вещью» не должна вас обманывать.

Кстати, то же касается недвижимости в других странах. Везде ситуация разная, но денег то много во всем мире, а ставки растут. Имейте в виду.

«Недооцененные активы»

Это – моё любимое выражение из словаря финансового людоеда. Ну правильно же – надо покупать то, что недооценено. Стоп! Зачем? Чтобы продать – когда? Правильно, когда оно перестанет быть недооценено.

То есть – сегодня рынок (миллионы инвесторов, множество профессионалов, циники, стервятники, портфельные менеджеры, за которыми стоят банды аналитиков, инсайдеры в костюмах Бриони и золотых ролексах, пьющие коктейли с директорами департаментов в правительствах и членами правлений корпораций, финансовые гении, государственные фонды, сверяющие свои действия по еле заметным кивкам из высоких кабинетов) трагически недооценивает актив; но вы то (на пару с вашим сейлзом из местного брокера, мальчиком лет 25, закончившим институт управления и кроме городов Золотого Кольца побывавшим в своей жизни только в отеле 4 звезды «все включено» в Кемере – зато два раза), сидя в кафе на краю Галактики, смогли вычислить, что актив недооценен.

«Ядрить-копать!», как говорил мой старшина в армии; никто не понял, вы – поняли. Но этого мало – все вышеперечисленные лохи числом легион просто обязаны через некоторое время понять, что ошибались, и начать покупать этот актив дороже, как бешеные. А вы, конечно, продадите. Потому что они опять ошибутся – и теперь переоценят этот актив. Ну что, похоже на правду?

Нет, конечно, инвестировать в активы, которые сегодня стоят меньше, а завтра будут больше, можно. Только они не будут недооцененными. У них будут другие свойства. Например – к ним сегодня не будет доступа у большинства инвесторов, а потом он появится. Или – информации о них не будет у большинства инвесторов, а потом они ее получат. Или – большинству инвесторов нельзя будет инвестировать в этот актив, а потом – станет можно. Но это – «активы с ограниченным доступом». Они редки, и, заметьте, чтобы их купить вам самому (самой) надо иметь этот доступ – в отличие от большинства инвесторов. Добыть такой актив – большая удача и большой риск одновременно: будущее не определено, доступ большинства инвесторов может так и не случиться. Истории с рынком акций Газпрома – сперва закрытым, а потом открывшимся, случаются не часто, и рынок Газпрома мог так и не открыться.

И, конечно, периодически будет случаться ситуация, когда вы будете покупать «недооцененный» актив по наводке мальчика из брокерской конторы, и он будет потом расти в цене. Но связи между вашей оценкой актива и фактом его роста будет не больше, чем между криком петуха и рассветом: у актива только два пути – вверх или вниз. Немудрено, что вероятность роста приближается к 50%.

У меня в запасе еще пара десятков слов как минимум. 1500 лайков этому посту и еще два слова ваши.