«иначе стройкомплексу хана…»

1313
5 этажей
Пятиэтжки сносить будут, всех облагодетельствуют, даже не сомневайтесь. Снесут не потому что выборы, давно понятно, что московские голоса на них ничего не решают. Снесут, потому что иначе стройкомплексу хана, а это намного серьезнее. Именно поэтому обсуждается снос домов в Москве, а не бараков по всей России: интересы и деньги крупнейших застройщиков сконцентрированы в столичном регионе, а не там, где бараки.
Чтобы был понятен масштаб пузыря и проблем, которые высочайше поручено решать ССС, приведу несколько цифр.
1) На уже построенных в ближнем Подмосковье квадратных километрах жилья хоть сейчас можно поселить 700 тысяч человек, говорил Антонов из ГУП МО «НИиПИ градостроительства». Или 500 тысяч, если вам хочется попросторнее. Эти огромные объемы строились с рассчетом на москвичей — неважно, коренных или понаехов — для которых покупка жилья в пределах старых границ города в какой-то момент стала недоступна, причем ее недоступность отчасти была инспирирована командой самого ССС, затеявшей пересмотр инвестконтрактов. Даже при ударных «докрымских» темпах реализации жилья, этот навес мог бы рассосаться не ранее чем через 2-4 года, и то при условии, что остановилось бы новое строительство. Но после Крыма, девальвации, импортозамещения и т.п. покупатели что-то закончились, спрос встал. А стройкомпании остановиться не могут: дом, в котором квартиры еще нераспроданы, доводится, содержится (хорошо, если не достраивается) за счет средств, которые компания может привлечь только под новое строительство.
2) Оценить рентабельность подмосковных строек я не возьмусь, просто приведу цифры из опубликованных. В мособлправительстве высказывали пожелание, чтобы она была «не менее 15%». Сами компании говорили о 10%, встречались оценки «прибыли нет, работаем на будущее». При текущих ценах на подмосковные новостройки, цифры, наверное, близки к правде. Это очень мало, но (см. п. 1) в нынешних условиях компании будут начинать новые стройки и продолжать их, даже предполагая убытки, — чтобы закончить предыдущие. Очевидно, что долго это не продлится.
3) До недавнего времени у застройщиков еще оставалась потенциальная возможность переключиться на более рентабельную Москву. Но сейчас продажи останавливаются уже и здесь. В январе Росреестр по Москве зарегистрировал 4812 переходов прав и 1782 договора ДДУ. В декабре 2016 было почти 17 тысяч переходов прав, в январе 2016 года — 6 тысяч переходов. Пишут, что январь 2017 года — самый худший месяц за всю историю наблюдений рынка. В целом на продажу в городе сейчас выставлено порядка 160 тысяч объектов. Но ягодки еще дозревают.
4) В 2012-2013 годах, после завершения ревизии инвестконтрактов, в Москве практически одномоментно была запущена подготовка множества новостроек. Только проекты редевелопмента промзон предусматривают ввод порядка 1 миллиона кв. м жилья, а в общей сложности на рынок может быть выставлено по 2,5-3,0 миллионов кв. м. новостроек ежегодно в течение 2—3 ближайших лет (данные ИРН). ИРН указывает, что замораживать эти стройки, девелоперам невыгодно: они инвестируют до 30% себестоимости на начальных этапах реализации проекта.
Так что Москву, если спрос не восстановится, ждет та же инфекция, что и Подмосковье: быстрое затоваривание рынка. ИРН в итоге прогнозировало снижение цен в Москве в среднем на 10% в год. Для Москвы это не катастрофа, но параллельно пошло бы и снижение цен в Подмосковье, где многие проекты оказались бы за гранью рентабельности, а застройщики — на грани банкротства. Отмечу, что только в Подмосковье сейчас работают порядка 2,5 тысяч застройщиков.
5) Хороший показатель накопленных и нарастающих рисков в стройкомплексе — ситуация со страхованием застройщиков и банковскими гарантиями.
Стоимость банковских гарантий для крупных подрядчиков выросла в 2014 году почти вдвое — до 1,7-1,8% от стоимости контракта, писали «Ведомости». Стоимость гарантий для компаний поменьше достигала тогда 5%. Одной из причин роста стоимости гарантий газета называла банкротства стройкомпаний, разорившихся на олимпийских подрядах. Сегодня банкротства застройщиков пока единичные, но стоимость гарантий выросла уже до 7%, вот и считайте, насколько с точки зрения банков, возросли риски. Для застройщиков эта цена фактически запредельная. Если прямо говорить, банки «не своим» застройщикам в гарантиях просто-напросто отказали, а за их работой со «своими» застройщиками ЦБ не теперь просто приглядывает, в прицел смотрит.
Со страхованием то же самое. Президент Всероссийского союза страховщиков Юргенс говорил, что рынок страхования гражданской отвественности застройщиков покинули 90% компаний, работавших на нем в 2015 году. На нем не работает сейчас ни один из крупных страховщиков — ни СОГАЗ, ни Ингосстрах, ни Альфа, ни ВТБ Страхование, а эти компании умеют просчитывать свои риски.
===
Проект с пятиэтажками решает главную проблему застройщиков: создание больших объемов спроса. Москва может начать с выкупа у них готовых площадей или проектов, причем именно сейчас — с хорошим дисконтом.
Это не значит, что москвичей непременно отправят за МКАД, крупные, подготовленные площадки под застройку / промзоны есть во многих районах города; у нас, например, это бывший хлебокомбинат. Для застройщиков, повторюсь, в нынешней ситуации важнее продолжать строительство хотя бы не в убыток, это вопрос выживания. И вот кто из них будет выживать, а кто нет — как раз и выберет ССС. Ну да, проблему опять будут решать не совсем рыночными методами и опять спасать кого-то будут за счет бюджета, но это же не в первый раз.